2月底，包括中駿、融信、旭輝等多家房企都發(fā)布了提前償債或回購債券公告，此前已有多家房企主動(dòng)亮出“家底”，向市場傳遞信心。同時(shí)，多地因城施策穩(wěn)定樓市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來，樓市各主體都在試圖恢復(fù)信心，但從目前市場銷售情況看，市場徹底回暖尚需時(shí)日。
房企主動(dòng)償債和回購
2月28日，中駿發(fā)布公告稱，公司已向2022年美元債券受托人匯出未償還本金及截至到期日應(yīng)計(jì)利息的資金，以在到期日進(jìn)行償還。該2022年美元債券為2022年3月10日到期，發(fā)行本金總額5億美元的5.875%的優(yōu)先票據(jù)。至此，連同此前中駿發(fā)布公告陸續(xù)在公開市場上購回并注銷的美元債，中駿一年以內(nèi)無其他美元債券到期。
而在2月25日前，中駿已多次發(fā)布公告稱，在公開市場上購回了一定金額的2022年票據(jù)。截至2月25日，中駿已購回本金總額1.53億美元的2022年票據(jù)，相當(dāng)于原先發(fā)行2022年票據(jù)本金總額30.6%。
中駿方面對中國商報(bào)記者表示，在復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，中駿提前回購舉措及提前匯出美元債券償還資金的安排向資本市場注入了強(qiáng)烈信心，贏得了市場和投資者的認(rèn)可。
2月25日，融信也對外表示，已匯出資金至境外還款賬戶，用于償還于2022年3月1日到期的優(yōu)先票據(jù)2.63億美元及已累計(jì)未支付利息金額2396.57萬美元，合計(jì)約2.87億美元。至此，融信2022年上半年的美元債已全部清償。
同日，旭輝也發(fā)布公告，2022年2月8日至2月24日，公司已回購并注銷2900萬元2022年4月到期、票面利率為6.7%的優(yōu)先票據(jù)。根據(jù)此前1月19日公告，公司已回購2000萬元該筆票據(jù)，目前共回購注銷4900萬元。
在談及為何回購債券時(shí)，旭輝CFO楊欣表示：“旭輝歷來堅(jiān)持量入為出的日常經(jīng)營、積極主動(dòng)的債務(wù)管理，后續(xù)的兌付我們已做妥善安排，用實(shí)際行動(dòng)降杠桿、穩(wěn)預(yù)期。”
除了在資本市場上進(jìn)行提前償債和回購票據(jù)，近期，還有多家房企主動(dòng)曬“家底兒”，展現(xiàn)自身業(yè)績，向市場傳遞信心。據(jù)了解，2月24日，十家房企主動(dòng)公開企業(yè)經(jīng)營狀況，主要內(nèi)容包括銷售情況、債券發(fā)行情況、償債能力以及公司的整體戰(zhàn)略安排等，而這些房企中不僅有保利發(fā)展、金茂、首開等央企國企，還有新城控股、旭輝等民營房企。
市場信心有所恢復(fù)
房企此番行動(dòng)意欲何為?某房企內(nèi)部人士王明亮(化名)對中國商報(bào)記者表示，2022年是房企美元債兌付的高峰期，公司積極償債不僅證明了現(xiàn)金流的充足穩(wěn)定，更體現(xiàn)了對于資本信用的重視。目前公司經(jīng)營穩(wěn)健、土儲(chǔ)優(yōu)良，對于保交付和保兌付充滿信心，后續(xù)也會(huì)繼續(xù)維護(hù)投資者利益。
目前，不少房企都在改善債務(wù)狀況上積極努力。如華僑城堅(jiān)持“以收定投”原則，堅(jiān)持“去化”速度及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目拓展的匹配關(guān)系，在實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額大額回流情況下保持經(jīng)營凈現(xiàn)金流健康為正。
某浙系房企的內(nèi)部人士對中國商報(bào)記者表示，在債務(wù)兌付上，沒有一家房企愿意“躺平”，大家都在積極解決困難。樓市“黑鐵時(shí)代”下，對房企而言，未來能做的就是做好產(chǎn)品和服務(wù)。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國商報(bào)記者表示，房企提前還債等積極行為一方面意在告訴資本市場公司自身債務(wù)沒問題，向市場傳遞信心;另一方面也是展現(xiàn)姿態(tài)，在當(dāng)前市場轉(zhuǎn)暖背景下，各城市陸續(xù)公布拿地計(jì)劃，房企想通過這些動(dòng)作展示自身實(shí)力，或能獲取一些拿地方面的利好。這些都是為后續(xù)市場做鋪墊和服務(wù)。
“房企的主動(dòng)作為意在向外界傳遞自身經(jīng)營狀態(tài)的向好趨勢，增強(qiáng)投資者及市場信心。而這種包括優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、拓展銷售渠道的方式，將在一定程度上提升房企資金流動(dòng)性，加快樓市交付速度，在供應(yīng)端給予樓市信心。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對中國商報(bào)記者表示。
王明亮透露，據(jù)其在市場一線的觀察，春節(jié)后，多個(gè)城市的來訪量和交易量確有明顯變化，目前業(yè)內(nèi)對于三月的樓市表現(xiàn)較為樂觀。
短期內(nèi)房企仍承壓
盡管樓市各主體都在積極作為，樓市信心逐漸恢復(fù)，但市場層面徹底回暖仍需時(shí)日，這從1-2月樓市成交數(shù)據(jù)中可見端倪。
房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，2月，百強(qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低24%、同比降低47%，較1月降幅擴(kuò)大逾10個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低57%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-2月，TOP100房企銷售額均值為103億元，同比下降34.0%;其中銷售額超百億房企30家，較去年同期減少24家。
王明亮坦言，其所在的房企整體表現(xiàn)較好是因?yàn)楣緲潜P多布局在一二線城市，而一二線城市樓市成交表現(xiàn)相對較好。但實(shí)際上，房企的流動(dòng)性問題沒有從根本上緩解，尤其民企壓力較大，目前拿地的主流仍是國企央企。
另一家房企內(nèi)部人士也對中國商報(bào)記者坦言，即使市場回暖，房企流動(dòng)性問題也難從根本上解決，房企該償還的債還是要還，對于很多償債困難的民營房企，更多考慮的還是生存問題，無暇顧及拿地等發(fā)展問題。
關(guān)榮雪對記者表示，從市場層面來看，短期內(nèi)房企債務(wù)到期量仍然不少，資金壓力猶存，樓市交付進(jìn)程提速難度不小。同時(shí)產(chǎn)品去化情況也未見明顯改善，導(dǎo)致目前市場對樓市交付、資金層面的真實(shí)信心雖有恢復(fù)但并不明顯。
盧文曦也坦言，目前房企信心在恢復(fù)，但徹底回暖仍需時(shí)日。房企承壓不僅體現(xiàn)在償債層面，目前受新冠肺炎疫情影響，很多地方樓市施工也在受限，部分樓盤可能面臨延期交付的情況，這些都是房企面臨的問題。
調(diào)控政策更精準(zhǔn)協(xié)調(diào)
今年以來，央地都在出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策。住建部部長王蒙徽表示，2022年要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國商報(bào)家記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)了去年四季度政策方向，今年1-2月，各種穩(wěn)定樓市的政策頻頻出臺(tái)。從政策內(nèi)容看，除下調(diào)房貸利率和調(diào)整首套房認(rèn)購標(biāo)準(zhǔn)外，還涉及提高公積金貸款額度、降低首付比例等。從市場看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場成交也逐漸接近底部。
值得關(guān)注的是，3月1日，河南鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，鄭州成為首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市。市場分析認(rèn)為，這將實(shí)質(zhì)性降低購房成本，激發(fā)改善換房需求市場，將對其他城市也有示范作用，利于提升市場預(yù)期。
中信證券報(bào)告顯示，隨著按揭貸款利率的快速下行和政策的陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)2022年3月將是樓市全年銷售的底部，二季度起樓市銷售將有復(fù)蘇的可能。
貝殼研究院高級分析師潘浩對中國商報(bào)記者表示，從年初開始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產(chǎn)市場整體也處于筑底的過程中，預(yù)計(jì)樓市“小陽春”有條件在多地出現(xiàn)。
關(guān)鍵詞： 樓市各主體 市場回暖 回購債券 房企主動(dòng)償債
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