錯過了“小陽春”的北京開發(fā)商正在抓緊自救。最近一段時間，門頭溝放盤量很大，讓“消沉”的新房市場再次熱鬧起來，四道橋“三兄弟”帶來了罕見小戶型供應(yīng)，西山相府、富春山居改善盤放量上新。富春山居項目，是雅居樂進京后的第二個住宅項目，然而門頭溝多年來改善房源扎堆，富春山居需要面對新老項目的“圍追堵截”，在亦莊經(jīng)歷一輪限競房洗禮后，雅居樂再次陷入改善盤的廝殺。富春山居可以選嗎?開發(fā)商成色幾何?購房者在買房時，也別只盯著價格看。
成敗山景
門頭溝位于北京正西偏南，距市區(qū)約20公里，與其他遠郊區(qū)相比，崛起速度相對靠前。從區(qū)域劃分上，有老城區(qū)、新城區(qū)之別，各自的特點也非常鮮明：老城區(qū)的生活配套較為完善，生活氛圍濃厚;新城區(qū)則處在發(fā)展階段，目前所供應(yīng)的大部分新房項目也主要集中于此。
富春山居項目主推建面約143平方米的洋房、158平方米平墅、195-225平方米疊拼別墅。整個地塊不大，共計280余套房源。
富春山居項目三面環(huán)山，自然環(huán)境是最大的賣點。在案場項目推介的時候，銷售人員基本回避了“配套”話題，主要安利自然與山水。“通過沙盤也可以看到，妙峰山、龍門洞、萬佛寺、戒臺寺環(huán)繞四周，居住在這里自然環(huán)境優(yōu)美。”
這個銷售人員口中的“世外桃源”之地，首先直面的就是配套挑戰(zhàn)。
據(jù)銷售人員介紹，365Plus購物中心是距離富春山居項目最近的商業(yè)，距離有2.5公里左右，與龍湖長安天街、京西大悅城的距離更是超過了3公里。
醫(yī)療方面，有京煤集團總醫(yī)院(三甲醫(yī)院)、北京門頭溝區(qū)中醫(yī)院、門頭溝婦幼保健院等。不過北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，這部分離售樓處很近，但距離實際項目車程都在40分鐘以上。
項目自身有一塊F3其他類多功能用地，大概率會做成商業(yè)配套，不過雅居樂方面也直言：“目前還在規(guī)劃中，不清楚細節(jié)，具體做什么不確定。”也就是說這方面存在未知性，即便如愿落地，因地塊小的緣故，“貢獻”也不會太大。
除此之外，富春山居項目自身的兩個“槽點”——墓地和高壓線是購房者更為關(guān)心的。北京商報記者通過實地走訪發(fā)現(xiàn)，萬佛華僑陵園位于項目南側(cè)，不過基本被山勢所遮擋，這方面最難受的其實是由中建開發(fā)的長安麓府項目，但高壓線這個“槽點”卻無法回避，富春山居賣的就是山水相映的自然風(fēng)景，四周密布著高壓線會是怎樣一種體驗?這可不是一家開發(fā)商能解決的問題。
4公里外的售樓處
地鐵S1號線的開通，為門頭溝帶來了大量的置業(yè)客群，雅居樂·富春山居的營銷中心便位于S1號線上岸站附近。
售樓處周邊一切的生活氛圍，初看很有迷惑性，細究卻與項目基本不搭邊，這里距離項目本身還有大概4公里的距離。
北京商報記者為購房者們做了個出行實驗，在北京工作日非早晚高峰期間，從復(fù)興門地鐵上車，到富春山居的項目所在地，通過公共交通出行的方式，耗時1小時54分鐘，到富春山居售樓處，也就是高德地圖上的“城市展示廳”只需要1小時。反過來的時間大致相同。
“山路、溝渠、單一通道出行，軌道交通缺失、公交間隔過長，從售樓處到項目實際所在地的這4公里將來的坑要遠大于五里坨。”一位曾經(jīng)親自參與五里坨出行的某頭部房企北京公司GR負責(zé)人直言，跟五里坨目前到市中心上班、辦事僅有石門路類似，富春山居前的友誼路是它的“華山一條道”，雖然目前規(guī)劃建筑密度要遠低于五里坨，但因為是山路+溝渠，出行難度也不低。“現(xiàn)在石門路早晚高峰平均開車6公里要在40分鐘以上，但好在石門路是平原，努努力騎小黃車和電摩托還能走，友誼路除了開車，別的就別想了。”
北京商報記者現(xiàn)場也替購房者們試驗了一下共享單車出行：從S1線上岸站出來，騎上共享單車，一路爬坡25分鐘后、在兩腿發(fā)軟之際終于達到了富春山居的大門口，但是bug來了，鎖不上車，App提示“該區(qū)域共享單車的運營范圍尚未覆蓋”，電子鎖車需要另付20元調(diào)度費。
借用與記者一同騎共享單車看房大哥的話：“適合養(yǎng)老，但卻不適合年齡特別大的老人，依山而建的房子，沒辦法開車，出個門都難。”
區(qū)域的死海
2021年5月，北京首次嘗試集中供地，包括1宗共有產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的30宗地塊皆順利成交。其中，雅居樂以15.3億元底價摘得門頭溝永定鎮(zhèn)0077、0081等地塊，也就是現(xiàn)在的富春山居項目。當時成交的30宗地塊僅有4宗以底價成交，可見開發(fā)商對于這宗地塊的態(tài)度。
富春山居受限于地段和容積率，全部為別墅產(chǎn)品，這也注定它要與區(qū)域內(nèi)的同類競品廝殺。與亦莊的限競房扎堆一樣，門頭溝改善盤多，產(chǎn)品定位基本相似，同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重，缺乏差異化的支撐，突出重圍就需要更多的時間成本。
除此之外，門頭溝的區(qū)域要素條件也基本相同，同樣的產(chǎn)品指標，同樣的資源配置，尤其是項目周邊的利好因素也幾乎為“共享”：交通優(yōu)勢、配套設(shè)施，甚至同一座商場、同一所名校都被各個項目反復(fù)提及。
如此情況下，產(chǎn)品設(shè)置的些許差異并不能突出特色，戶型小一碼、加入些許科技元素，“微創(chuàng)”帶來的結(jié)果就是很難建立自己的絕對優(yōu)勢。
從門頭溝的“逆襲”歷史也可以看出，區(qū)域需求錯配或是去化難的主要原因。
京西近年來一直是北京土地供應(yīng)的“洼地”，海淀、豐臺、石景山等區(qū)域新盤稀缺，這給門頭溝帶來更多外溢需求。房子五年大致一個置換輪回，在新房供應(yīng)幾近斷供的情況下，多個改善客群也轉(zhuǎn)向門頭溝。
但2018年以后，石景山新房市場開始發(fā)力，阻截了去往門頭溝的大量置業(yè)客群，家門口有房可選，誰還會過河去買房呢!比較被津津樂道的就是中海寰宇天下的爆發(fā)，踩準市場需求的脈搏，一時成為“神盤”項目。
與此同時，海淀四季青、樹村等又接連供地，分流了門頭溝高端改善客群。
門頭溝改善項目的去化有多難?中駿西山天璟項目2016年拿地，2017年6月開始售賣，從期房賣到了現(xiàn)房，目前還有房源在售。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠指出，門頭溝相對于北京其他區(qū)域來說，其地處永定河畔、濕地公園之側(cè)的近山水優(yōu)勢是比較大的，生態(tài)宜居性更強，這也是吸引置業(yè)人群的一個點。另外，門頭溝區(qū)具有一定的置業(yè)客群基礎(chǔ)，但對于一些與市場供應(yīng)相契合的高端用戶，其對區(qū)域整體的資源配置等的要求也更高，門頭溝區(qū)在這些方面略顯不足。
而對于剛需置業(yè)群體來說，一方面其他區(qū)域如朝陽、海淀等大量限競房項目入市，對門頭溝依賴的外溢需求形成一定分流;另一方面，門頭溝區(qū)的改善大盤也提高了剛需客群的入手門檻，致使這部分群體無法“消化”?；诖耍T頭溝區(qū)一方面要進一步加強城市配套建設(shè)以及區(qū)域資源的優(yōu)化;另一方面也需要調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推出一些契合剛需置業(yè)客群的項目，差異化房源供應(yīng)促去化。
也是吸取了門頭溝新房市場過去的經(jīng)驗和教訓(xùn)，最近剛剛上新的金茂、龍湖、金地四道橋“三兄弟”轉(zhuǎn)變了產(chǎn)品策略，主要以61-99平方米的小戶型產(chǎn)品為主，不再選擇做“大”，而是針對外溢的剛需客群。但這一產(chǎn)品策略的前提是，要有地鐵支撐。
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