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來源：證券時(shí)報(bào) 作者：張達(dá)

去年以來的一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策效果開始顯現(xiàn)。?

(資料圖片僅供參考)

從3月15日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的月度報(bào)告來看，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資、全國商品房銷售面積和銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等多個指標(biāo)累計(jì)降幅均大幅收窄。?

其中，全國商品房銷售額累計(jì)降幅由去年1-12月的26.7%大幅收窄至今年1-2月的0.1%，特別是全國商品住宅銷售額同比增長了3.5%，這是自去年以來首次累計(jì)同比增長。?

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，1-2月房地產(chǎn)市場銷售復(fù)蘇，2023年實(shí)現(xiàn)良好開局，也進(jìn)一步增強(qiáng)了行業(yè)的信心。不過，1-2月份市場的復(fù)蘇是前期積壓的購房需求補(bǔ)償性釋放，隨著這波積壓的需求快速釋放，預(yù)計(jì)3月市場修復(fù)勢頭較2月有所放緩。?

從銷售情況來看，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%；商品房銷售額15449億元，同比下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%。

“1-2月市場銷售復(fù)蘇，2023年實(shí)現(xiàn)良好開局?！必悮ぱ芯吭菏袌龇治鰩焺Ⅺ惤苷f，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計(jì)同比增長。放長周期看，今年1-2月銷售規(guī)模僅低于2021年同期水平。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，1-2月銷售指標(biāo)改善情況非常好，已經(jīng)總體上進(jìn)入到“由負(fù)轉(zhuǎn)正”的邊緣線上。?

對于市場修復(fù)的原因，劉麗杰認(rèn)為，是由多方面原因帶動的，去年以來保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)政策舉措有力地保障了購房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調(diào)整優(yōu)化政策降低了購房成本，提高了消費(fèi)者信心。房地產(chǎn)市場流通性改善的良好的開局為今年有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)打下良好的基礎(chǔ)。?

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，1月底以來，伴隨著疫情形勢好轉(zhuǎn)后積壓需求快速釋放、前期政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)等，重點(diǎn)城市購房情緒提升，房地產(chǎn)市場活躍度回升，帶動全國商品房銷售規(guī)模同比降幅收窄，1-2月，全國商品房銷售面積同比下降3.6%，較去年全年收窄20.7個百分點(diǎn)；商品房銷售額同比小幅下降0.1%，可見銷售均價(jià)同比上漲。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，3月1-12日，全國50個重點(diǎn)城市新房成交面積為860萬平方米，環(huán)比2月1-12日增長了15%，同比2022年3月1-12日增長了26%。易居研究院推算，3月份全國50個重點(diǎn)城市新房成交面積預(yù)計(jì)為2222萬平方米，環(huán)比增長15%，同比增長26%。?

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，3月份新房交易數(shù)據(jù)保持拉升態(tài)勢，釋放了積極的信號。預(yù)計(jì)今年一季度全國房屋交易數(shù)據(jù)將正式由負(fù)轉(zhuǎn)正，是樓市復(fù)蘇的最大標(biāo)志。?

開發(fā)投資和房企資金狀況改善

除了商品房銷售情況大幅改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企資金狀況也改善明顯。?

從開發(fā)投資情況來看，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%；房屋新開工面積13567萬平方米，同比下降9.4%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積750240萬平方米，同比下降4.4%；房屋竣工面積13178萬平方米，同比增長8.0%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)明顯處于改善狀態(tài)，去年全年該指標(biāo)為-10.0%，這說明當(dāng)前開發(fā)投資數(shù)據(jù)總體朝著優(yōu)化的角度進(jìn)行。

陳文靜也表示，2023年開年，在全國銷售市場尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金壓力仍較大的背景下，全國房屋新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資下行趨勢未改，1-2月，房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別下降9.4%和5.7%，降幅較2022年全年均明顯收窄。

另外，從房企資金狀況來看，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%。?

其中，國內(nèi)貸款3489億元，同比下降15.0%；利用外資5億元，同比下降34.5%；自籌資金6342億元，同比下降18.2%；定金及預(yù)收款7112億元，同比下降11.4%；個人按揭貸款3495億元，同比下降15.3%。

陳文靜指出，1月以來，監(jiān)管部門繼續(xù)加強(qiáng)對系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度，房企融資環(huán)境繼續(xù)改善，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債融資同環(huán)比均增長。?

陳文靜認(rèn)為，短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力有望進(jìn)一步緩解，但新開工面積恢復(fù)仍有賴于銷售市場回暖程度，疊加土地縮量趨勢未改、地方城投此前拿地項(xiàng)目的入市節(jié)奏緩慢等因素影響，預(yù)計(jì)新開工面積修復(fù)節(jié)奏仍較慢，或進(jìn)一步制約部分城市的新房供應(yīng)量；開發(fā)投資額方面，2023年“保交樓”支持政策落地節(jié)奏或加快，資金規(guī)模亦有望加大，帶動竣工面積持續(xù)改善，但新開工改善有限、房企投資拿地仍偏謹(jǐn)慎等情況仍制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的修復(fù)速度。?

對于當(dāng)前的市場形勢，劉麗杰認(rèn)為，1-2月份市場的復(fù)蘇是前期積壓的購房需求補(bǔ)償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時(shí)交易量比較高并不意味著市場進(jìn)入了快速升溫階段。

“市場的各項(xiàng)前瞻性預(yù)期指標(biāo)盡管有恢復(fù)，但并沒有一下子進(jìn)入較熱的位置，價(jià)格變動也相對平穩(wěn)?！眲Ⅺ惤苷f，全國新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時(shí)房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復(fù)。

陳文靜也認(rèn)為，整體來看，今年以來房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)更多表現(xiàn)為熱點(diǎn)城市市場的修復(fù)，全國市場尚未企穩(wěn)。?

展望后市，陳文靜認(rèn)為，短期來看，熱點(diǎn)城市新房市場活躍度仍有望保持，從而帶動全國新房市場進(jìn)一步修復(fù)企穩(wěn)。?

劉麗杰則認(rèn)為，隨著這波積壓的需求快速釋放，預(yù)計(jì)3月市場修復(fù)勢頭較2月有所放緩。但這也并不代表市場“熄火”，而是在向交易中樞修復(fù)過程中的正常振蕩。?

劉麗杰指出，今年我國房地產(chǎn)市場依然面臨不小的外部挑戰(zhàn)，但從長期看，我國城鎮(zhèn)化正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關(guān)鍵階段，居民對住房條件改善升級的需求強(qiáng)烈，在“房住不炒”的定位下，政府大力支持剛性和改善性住房需求，市場能夠走向良性健康發(fā)展。

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